전세 할 때 주의해야 할것

1. 갭투자 사기 - 임대인이 건물 사기 전에 전세금+대출금으로 건물 구매 (전세금 4억 +대출금 1억) 

--------> 집이 경매에 넘어갔을 경우 (집 값이 떨어져서 현재 3억이라면)

예를들어, 경매 낙찰가 2억 5천에 낙찰된 경우

(참고:1회 유찰때마다 지역에 따라 경매최저입찰가가 20~30% 떨어짐)

낙찰가 2억 5천 중 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에  은행이 대출해줬던 1억을 챙겨가고 나머지 1억 5천만 돌려받을 수 있습니다.

2. 신탁사기 - 건물을 짓기 전에 대출을 받지 못해서 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사를 통해 건축을 위한 대출금을 받는다. 그떄 신탁원부를 받는다. 신탁원부의 내용은 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결시키려면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 한다는 내용이다. 실제 소유주는 신탁회사이기 때문이다.

하지만, 집주인은 일반적인 전세계약을 통해 신탁회사의 동의없이 전세금을 받아 챙겨가는 사기이다.

이때 집주인은 다수의 세입자와 동시다발적으로 전세계약을 치룬후 거액을 받아 잠적하는 사기 수법이다.

이렇게 되면 이 계약서는 신탁회사의 동의없이 이루어진 계약이므로 임대차보호법에 보호를 받지 못한다.

이때, 등기부등본을 확인하여 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야한다. 만약 있다면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발부받고, 대금 지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받아야 임대차보호법이 적용되는 전세를 할 수 가 있다.

3. 대항력 사기

전세계약을 한후 보통 전입신고와 확정일자를 받는데 확정일자를 받아야 집이 경매에 넘어가더라도 제 3자보다 먼저 보증금을 받을수 있는것이다. 하지만 이 확정일자는 확정일자를 받은 다음날 00시부터 효력이 발생하므로, 그 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받는다면, 대항력과 우선변제권이 전혀없는 상태에서 근저당이 이루어 지므로 이점을 악용하는 겁니다. 이러한 위험을 방지하고자 전세권설정을 하면 계약즉시 효력이 발생하여 대항력이 생기므로 이 경우를 막고자 하면, 전세권설정을 하는것이 좋다. (전세권 설정은 법무사를 통해 할 수 있다)

아니면, 계약서에 

" 계약후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반시 임대차 계약은 무효며 임대인은 임차인에게 손해배상을 하겠다." 라는 특약을 꼭 작성해야 합니다.

청주시 분양예정 아파트 #청주 

※ 상기 일정 및 세대수는 사업주체의 사정에 따라 변경될 수 있음

 준공예정 아파트

※ 상기 일정 및 세대수는 사업주체의 사정에 따라 변경될 수 있음

경북 포항의 한 신축아파트 곳곳에서 물이 새고 있으나 건설사의 제대로 된 하자 보수가 이뤄지지 않아 입주민이 큰 고통을 받고 있다.

지난해 4월 포항시 남구 오천읍에 있는 서희스타힐스 신규 아파트에 입주한 A씨의 행복은 한 달 만에 처참히 깨지고 말았다. 입주 한 달 만인 같은해 5월 비가 내렸는데 자신의 아파트 작은 방 천장에 물이 고여 있는 것을 발견했다. 그는 아파트 시공사인 서희건설에 의뢰해 보수공사를 요청했다.

이후 A씨의 요청으로 건설사 측은 보수를 했지만 물이 새는 문제를 완전히 해결하지 못했다. 총 3번에 걸쳐 A씨의 아파트 작은 방 천장에 대해 보수공사가 진행됐지만 지금까지도 물이 새고 있다. A씨는 누수 문제가 해결되지 않는 바람에 작은 방 천장 일부를 뜯은 채 지내고 있다. 뿐만 아니라 A씨 아파트 안방과 거실 천장에도 누수가 발생하고 있다.

최근 포항을 관통한 9호·10호 태풍 때는 더욱 심각했다. 당시 A씨 아파트 작은방과 거실·안방 천장에서 물이 새는 바람에 집안 곳곳에 물받이통을 받쳐 놓았다. 여기다가 거실 창문에서는 물이 콸콸 넘칠 정도로 많은 양의 물이 새면서 밤을 지새웠다.

A씨 외에도 다른 입주민들의 아파트 천장과 벽 등지에서 누수가 발생하고 있다. 이 아파트 주민 SNS 단체 대화방에는 여러 주민들이 '물이 샌다' 등의 누수 문제를 거론하며 고통을 호소하고 있다.

또 지하 주차장 천장에도 누수가 발생해 주민들이 임시 방편으로 비닐을 씌워 놓고 주차장을 이용하고 있다.

A씨는 "아파트 입주민들 중 저와 같은 고통을 받는 사람이 여러 가구가 있다. 그동안 집 값 하락 등의 이유로 주민들이 쉬쉬해왔다"고 털어놨다.

이처럼 새 아파트에 입주해 행복한 삶을 꿈꿨던 A씨와 일부 입주민들은 지옥과 같은 하루하루를 보내고 있다.

A씨는 "입주 한 달 만에 집안 곳곳에서 물이 샜다. 작은방은 3번이나 고쳤지만 그대로다. 거실과 안방 천장에서도 물이 샌다. 이번 태풍 때는 거실 창문을 통해 물이 콸콸 쏟아졌다"며 "대형 건설사가 지은 명품아파트라는 말만 믿고 입주했는데 근본적인 문제 해결은 되지 않아 큰 낭패를 보고 있다. 고쳐 준다는 말만 되풀이하고 있는 건설사 측의 안일하고 무책임한 태도에 화가 치민다"고 말했다.

이에 대해 서희건설 관계자는 "현장 AS담당자로서 공식적인 답변은 할 수 없는 입장이다. 공식 답변은 본사 홍보팀이 대응하고 있다"며 연락처를 알려줬다. 하지만 그가 준 전화번호로 수차례 통화를 시도했으나 연락이 닿지 않았다.

가계부채 관리방향 및 은행권 ‘여신(주택담보대출) 심사 선진화 가이드라인’ 발표

□ 인위적 대출규제보다는 돈을 빌리는 차주에 대한 사전 위험관리가 가능하도록 

은행권 자율의 선진 여신심사 시스템 구축

 ➊ 갚을 수 있는 범위 내에서 대출을 취급하기 위해 객관적인 소득증빙 자료를 통해차주의 상환능력 평가

 ➋ 주택구입자금, 고부담대출 등 비교적 큰 돈을 빌리는 경우 빚을 ‘처음부터 나눠갚을 수 있도록’ 비거치식 분할상환 취급

 ➌ 미국 금리인상 등에 대비하여 변동금리 주담대 취급시 향후 금리가 올라가더라도 감당할 수 있는 적절한 대출규모 산정

 ➍ 장기적으로 기타부채의 원리금상환액까지 고려한 총체적인 상환부담을 평가하는 시스템을 구축하고 사후관리에 활용

□ 가이드라인이 처음 시행되는 만큼, 대출이용에 과도한 제약이 발생하지 않도록, 

다양한 상황에 맞는 보완장치를 마련하여 연착륙 유도

 ➊ 「집단대출」은 대출의 특성, 분양시장 상황 등 고려하여 이번 가이드라인을 획일적으로 적용하기 어려움 
→ 은행 스스로 분양가능성 등 사업성 평가를 통해 리스크 관리

 ➋ 기존에 취급된 주택담보대출이 아닌, 가이드라인 시행 이후 「신규」로 취급되는 ‘주택담보대출’에 대해서만 적용

 ➌ 신규 취급 주택담보대출도 다양한 「예외사유」 인정

  ∙3천만원 이하 소액대출은 소득증빙시 최저생계비 활용 가능

  ∙상환계획이 명확하거나, 의료비·학자금 등 불가피한 생활자금인 경우, 그외 은행이 별도로 정한 경우 등은 비거치식 분할상환 예외 적용

□ 현장 의견수렴 및 가계부채 관리협의체 등에서 논의한 결과,

 ➡ 은행권 ‘여신 선진화 TF’('15.7.~11.)에서 마련한 가이드라인을 原案 그대로 도입하고, 

수도권은 2.1일/非수도권은 5.2일로 시행키로 결정

 ➊ 수도권은 DTI 규제로 소득증빙에 대한 이해가 높은 반면, 비수도권은 그동안 DTI 규제가 적용되지 않아 

소득증빙이 까다롭지 않았던 점 등을 감안하여 원활한 제도 시행 도모

 ➋ 전국 16개 은행(약 7,300여개 지점)의 내규보완 및 전산개편을 추진하고, 

동영상 설명자료 및 콜센터 표준대응지침 등을 마련하여 철저한 직원교육 실시

 ➌ 고객에 대한 상세한 안내를 통한 사전 이해를 충실히 구하기 위해 보도자료, 

설명자료 배포 등을 통한 홍보 강화

     * 은행 창구에 포스터·리플렛을 비치하고 은행·금감원 홈페이지 등을 통해 ‘상호대화식 자동안내방안’을 구현하여 가이드라인 내용 쉽게 설명