전세 할 때 주의해야 할것
1. 갭투자 사기 - 임대인이 건물 사기 전에 전세금+대출금으로 건물 구매 (전세금 4억 +대출금 1억)
--------> 집이 경매에 넘어갔을 경우 (집 값이 떨어져서 현재 3억이라면)
예를들어, 경매 낙찰가 2억 5천에 낙찰된 경우
(참고:1회 유찰때마다 지역에 따라 경매최저입찰가가 20~30% 떨어짐)
낙찰가 2억 5천 중 그마저도 은행 근저당이 세입자보다 먼저이기 때문에 은행이 대출해줬던 1억을 챙겨가고 나머지 1억 5천만 돌려받을 수 있습니다.
2. 신탁사기 - 건물을 짓기 전에 대출을 받지 못해서 신탁회사에 소유권을 넘기고 신탁회사를 통해 건축을 위한 대출금을 받는다. 그떄 신탁원부를 받는다. 신탁원부의 내용은 건물주가 부동산에 대한 전월세 계약을 체결시키려면 반드시 신탁회사의 동의를 얻어야 한다는 내용이다. 실제 소유주는 신탁회사이기 때문이다.
하지만, 집주인은 일반적인 전세계약을 통해 신탁회사의 동의없이 전세금을 받아 챙겨가는 사기이다.
이때 집주인은 다수의 세입자와 동시다발적으로 전세계약을 치룬후 거액을 받아 잠적하는 사기 수법이다.
이렇게 되면 이 계약서는 신탁회사의 동의없이 이루어진 계약이므로 임대차보호법에 보호를 받지 못한다.
이때, 등기부등본을 확인하여 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야한다. 만약 있다면 반드시 등기소를 방문해서 신탁원부를 발부받고, 대금 지급자에게 임대차 계약에 대한 모든 동의서를 받아야 임대차보호법이 적용되는 전세를 할 수 가 있다.
3. 대항력 사기
전세계약을 한후 보통 전입신고와 확정일자를 받는데 확정일자를 받아야 집이 경매에 넘어가더라도 제 3자보다 먼저 보증금을 받을수 있는것이다. 하지만 이 확정일자는 확정일자를 받은 다음날 00시부터 효력이 발생하므로, 그 사이에 집주인이 집을 담보로 대출을 받는다면, 대항력과 우선변제권이 전혀없는 상태에서 근저당이 이루어 지므로 이점을 악용하는 겁니다. 이러한 위험을 방지하고자 전세권설정을 하면 계약즉시 효력이 발생하여 대항력이 생기므로 이 경우를 막고자 하면, 전세권설정을 하는것이 좋다. (전세권 설정은 법무사를 통해 할 수 있다)
아니면, 계약서에
" 계약후 잔금을 지급한 다음날까지는 임차 주택에 저당권과 같은 권리 설정을 하지 않겠다. 이를 위반시 임대차 계약은 무효며 임대인은 임차인에게 손해배상을 하겠다." 라는 특약을 꼭 작성해야 합니다.
