지역주택조합에 대하여 알아보자
지역주택조합의 허와 실에 대해서 피해자의 입장에서 파헤쳐보자
요즘 지역주택조합이 많이 생기고 있다. 일반분양보다 싼게 장점이라면 장점이지..
난 거의 2년전에 조합원 가입해서 1년 반동안은 첫 삽도 못뜨고 돈은 4천만원 정도 들어가있고 가정파탄까지 갈뻔한
게이다. 우리 조합은 임시총회 열어서 조합장 갈아치우고 형사고발해서 기소까지 시켜놨다.
무조건 감방 보낸다는 각오로 전체 조합원이 前 임원진들 벼르고 있다.
전국에서 아마 임원진 다 갈아치우고 실제 착공까지 시켜서 공사 중인 지역주택조합 단지는 거의 없을 거다.
실패율 90%의 사업이란 것만 알아둬라. 싼 건 다 이유가 있다.
일단 짤로 넣어둔 흐름도 보면 이해가 빠르다.
각 단계에서 리스크요소가 갖가지 도사리고 있다. 정신차려서 악의 구렁텅이에 빠지지 않도록 하자.
지역주택조합이란게 싼 값으로 아파트 살 수 있다고 부추기고 각종 위험은 다 미연에 방지한다고 광고하지만
개소리 헛소리에 불과하니 무조건 보수적이고 비판적으로 접근하여 확실하다 싶을때만 접근해라
문제점 위주로 간다!
1. 조합 규약 작성, 조합원 모집(전체 공급 가구 수의 50% 이상)
- 일단 조합원 모집이라는 단계에서 이미 모델하우스가 다 지어져 있고 일반 아파트 입주자 모집하는 것처럼
비슷한 형태로 모집이 시작된다. 처음 계약금이 있는데 대부분 천만원 단위이거나 아니면 백만원으로 시작하는 곳도 있다.
전체 공급 가구수의 50%만큼의 조합원이 모여야 조합을 설립할 수 있다.
포인트 : 50% 사람 못 모으면 내가 넣은 계약금은 그대로 잠자고 사람이 언제 모일지 안모일지도 모르는 상태로 기다려야 함.
빠져나오면 되지 않냐? 한 번 지역주택조합에 돈 넣으면 절대 돈 못 뺀다.. 이민가거나 사망하지 않는 이상..
그리고 그 돈 손해보고 그만둔다? 이것도 안된다. 후에 발생되는 비용에 대해서 추징이 들어온다.
왜냐.. 법상에는 안정적인 사업추진을 위해서 임의 탈퇴를 금지시켜 놓았기 때문이다.
그리고 한번 침체되기 시작한 조합원 모집은 그냥 끝났다고 보면 된다. 소문도 날테고..
- 그리고 뭐 앞에껀 모르겠고 난 가입한다
솔직히 주변에 잘 아는 사람이 없으니 가입을 하게 될 수도 있다. 일단 계약서 쓰러 가면 조합원 이하 임원이 미리 다 내정되어 있고
난 거기 동의하는 도장만 찍으면 된다고 한다. 별 거 아닌거 같지만 그런 조합장은 대행사에서 이미 바지사장 앉혀놨다고 봐도 좋다.
뭔 말인고 하니.. 보통 지역주택조합 규약은 조합장이 도장 찍는 대로 돈 지출할 수 있고 임원들이 동의만 하면 멋대로 사업을 주무를 수
있기 때문이다. 조합장이랑 임원 내정되어 있으면 가차없이 자리를 박차고 일어나도 좋다. 어차피 조합 창립총회는 하게 되는 것이고,
거기서 여러 후보 보고 골라도 늦지 않다. 그리고 보통 막도장 하나 제출하라고 하는데 내면 그 뒤부터는 조합장이 돈 쓰는 것에
나는 토달지 않고 불만도 가지지 않겠다고 간주하는게 되니 도장 달라고 하는 것도 가차없이 박차고 자리를 떠라.
상담원 얼굴에 침뱉어도 무죄다.
2. 조합 창립 총회, 조합설립 신청, 인가
- 안전하게 이 단계까지 왔으니 안심해도 되냐고?
아직 안심하긴 이르다. 창립총회에도 이미 대행사에서 쓸 만한 사람들 후보로 내세워 바람잡이까지 다 알바로 고용하고
일반 회원이 임원이 되기란 거의 불가능하다. 조합장이나 임원은 나중에 임시총회 열어서라도 바꾸면 되니 일단 이 단계는 넘어가자.
조합설립 신청, 인가는 조합원 절반이상 모으고 토지사용승낙 80인가 90%받으면 가능하다.
(하다보면 알게 되겠지만 조합원 절반모아서 조합설립은 가능하지만, 100%분양이 안되면 거기에 대한 손실은 고스란히
조합원들에게 돌아온다. 1채당 2억만 잡아도 만약 1000세대에 500세대 미분양이고 1000억의 손실이 발생되었는데
기존 500명의 조합원에게 그 손실이 돌아온다? 고스란히 1가구당 2억씩 추가분담금 내서 아파트 지어야 된다.)
굳히 조합원 가입을 하고 싶다면 차라리 2차 조합원(조합설립되고 난 후 추가 모집하는 조합원)으로 들어가거나
아니면 조합설립 다 끝나고 공사 착공 후, 일반분양 물량 푸는데 그때 들어가라. 돈은 좀 비싸지만 조합원으로 맘 고생하는 거에 비하면 껌값이다.
그리고 조합장으로 내세운 바지사장은 아파트 관련해서는 문외한이라는 걸 명심해라. 그냥 앉아서 위험부담 안고 몇억 챙기는 놈이다.
뒤에서 조종하는 놈들은 수십억 그냥 챙기고 자기는 유유히 법망 피해서 사는거다.
3. 주택 건설 사업계획 승인
- 솔직히 이 단계까지만 와도 아무리 비리 많은 조합이라도 반은 성공했다고 볼 수 있다.
보통 지역주택조합은 조합설립도 못하거나 주택건설사업계획 승인도 못 받고 표류하는 곳이 대부분이다.
사업계획승인.. 보통 조합원들이 별 관심도 없고 그냥 언젠가는 지어지겠지 하는 마인드가 대부분인 단지는
도면도 개판이고 사업승인 받는데만도 몇년이 걸린다. 중간에도 조합 돈은 임원들이랑 대행사가 다 헤쳐먹고
용역사도 같이 헤쳐먹고 실제로 도면그리고 사업의 밑그림을 그리는데 들어가야 될 돈이 다 없어지고
사업승인을 받을 만큼 질 높은 도면이 나오지 않는 거지.. 몇 번이나 강조해도 지나치지 않다. 조합임원 내정된 곳은 절대 피해라
그리고 설계용역, 건축사 등등 각종 계약건이 이미 정해져 있는 곳은 피해라. 조금 늦어지더라도 총회하면서
차례차례 정해가면서 하는게 낫다.
4. 착공, 일반분양
- 지금 내가 가입한 조합이 와있는 단계다. 착공 한지는 몇달 되었고 실제 공사 진행중이다.
일반분양도 끝나고 1000세대 중에 3세대 빼고는 다 분양돼서 전국 지역주택조합 중에서는 잘 나가고 있는 중이다.
(물론 그래도 2년 가까이 맘 고생하고 돈은 묶여서 힘들었음..)
여기는 위험이 없느냐? 그것은 나도 안겪어봐서 모르겠지만 이떄까지 당한 통밥으로 미루어 볼때 여기도 위험이 많다.
앞의 조합임원이 싸놓은 똥을 치우기가 쉽지가 않다. 각종 계약건은 이미 상당부분 진행되어 있고,
바꾸기가 쉽지 않고, 착공 되고 일반분양 되고 하면 조합원 입주권을 사고팔 수가 있다. 이때 벌떼처럼 팔려고 하는 사람들이
몰려드는데 이때 팔면 역시 마이너스 피 물고 나오는거다. 그냥 이왕 착공한거 기다렸다가 다 지어지고 팔아도 된다.
보통 조합원은 싸게 시작했기 때문에 다 지어지면 주변 아파트 시세 따라가게 되어있어서 무조건 적어도 2~3천은 이득이다.
맘이 급해서 대충 적어보았는데,
지역주택조합은 앵간하면 피해라. 정말 이건 진지하게 하는 충고다..
내 주변 사람이 누가 조합 가입한다고 하면 난 도시락 싸서 가서 룸까지 데리고 가서 말린다.
글 읽기 귀찮아도 이것만 기억하고 해당되는건 무조건 피해라. 나같은 피해자가 없었음 하는 오래된 바램이다.
1. 첫 가입시 조합장 및 임원진 내정된 곳은 무조건 피해라.
2. 추가분담금 없다는 말 절대 믿지 마라. 무조건 어떻게든 생기게 되어있다.
3. 조합원 초기에 절대 가입하지 마라. 로얄층은 놓치겠지만 조합원 모집 거의 다되었을때 가입해라.
4. 주변 복덕방 아지매나 아는 사람 있으면 무조건 물어봐라. 100이면 99명은 반대할거다.(1명은 애미애비랑 원수진 사람일 것임)
5. 조합이 개판이 되어간다.. 누군가는 무조건 나서야 한다. 우리나라 사람들 나서는 것 싫어해서 그냥 관망타는데, 100% 망한다.
돈 날리고 가정 깨지고 조합임원들 및 대행사는 앉아서 몇억씩 챙기고 그냥 사업장은 십수년째 그냥 놔두는거다.
장점은 한 가지만 쓴다.
일반분양 아파트보다 평당 200 정도는 싸다.
그래도.. 무조건 피해라 이건 정말이다..
아파트는 일반분양
그 중에서도 다 지어진 아파트 미분양 건 보고 들어가라.
이게 진리다.